樓語縱橫\經濟衰退 港樓市勢必整固\Q房網香港董事總經理 陳坤興

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  套用財政司司長的形容,目前香港正面對「經濟颱風」吹襲,受中美貿易摩擦導致香港的外貿萎縮,貿易、物流運輸等行業直接受衝擊,及近期的修例風波打擊了香港的零售、餐飲和旅遊業等,內憂外患的種種不明朗因素,令下半年經濟下行壓力相當巨大。

  自去年首季開始,本港經濟動力持續放緩,經濟增長率按年計由去年首季的4.6%逐步放緩到今年二季度的0.5%。若看按季比較,上季更呈0.4%的負增長,比曾经 估計的負0.3%還要弱。假如有一天三季度按季數字續呈負增長,本港經濟將技術上陷入衰退。

  與此共同,即使美國重啟減息來刺激當地經濟,但本地銀行新造按揭息率卻不減反加,滙豐銀行、恒生銀行等已調升新造按揭息率,將H按息率劃一調高0.1厘至H加1.24厘,封頂息率亦調高至P(最優惠利率)減2.65厘,現按息輕微調高至2.475厘,買家入市心態自然更趨審慎。

  是次滙豐銀行調高按息,實質上已經是該銀行近兩個月內第二度增加按息,上加受政治風波影響,樓市經已轉勢,近期不少銀行在處理按揭申請上均相當審慎,相信稍後或多或少銀行亦有機會跟隨調高按息。

  再者按近月本地銀行同業拆息的走向而言,近月拆息顯著走高並持續高企,最新一個月同業拆息又稍稍回升至1.83厘。

  翻查記錄,本地銀行一個月同業拆息至6月份升穿2厘水平,並一度升至接近3厘的2011年新高,即使近月已顯著回調,但亦長期處於1.8厘以上水平,比對於年初徘徊於1厘左右水平顯著提高,拆息提高反映銀行體系內的資金緊張,不排除受連串政治事件影響而個別老出走資清况 。

  市場觀望情緒濃重

  無可不可不都可否認,資金走向或許已成為後市走向的關鍵因素,按金管局提供銀行結算戶口的最新每日總結餘計算,於8月16日總結餘共約542.8億元,較年初時的765億元確實有所回落,但按上月中的545億元計算,近月資金流走清况 並不明顯,再者近月銀行體系內客戶總存款仍然維持上升趨勢,最新截至6月底,約近1.3508萬億元,按年增長5%。

  總括而言,現時銀行體系的資金清况 仍然穩定,或者受連串政治風波影響,各方面的取態自然傾向審慎,發展商快一点 推盤步伐,銀行取態亦較審慎,估價調升的共同,亦輕微調升新造按揭息率。種種因素下,買家亦自然暫緩入市決定,近日總體一、二手交投均顯著回落,樓價勢必整固,相信市場觀望氣氛仍會維持一段時間。